حاسبة العائد الإيجاري
العائد الإيجاري يوضح كم يحقق العقار فعلياً كل عام مقارنة بما دفعته لشرائه، بمعزل عن أي ارتفاع في سعره لاحقاً. كثير من مستثمري العقارات في الخليج يقارنون العقارات بالسعر فقط، وهو ما يخفي العائد النقدي الحقيقي. تحسب هذه الأداة العائد الإجمالي والعائد الصافي ومعدل الرسملة، وإذا استخدمت تمويلاً بنكياً فإنها تحسب أيضاً العائد النقدي على النقد، انطلاقاً من سعر الشراء ورسوم النقل والعمولة والإيجار الشهري ونسبة الشغور ورسوم الخدمة. لا يغادر أي رقم تكتبه متصفحك.
بياناتك لا تغادر متصفحك — لا يتم رفع أي شيء.
ما هو العائد الإيجاري الجيد في دبي وأبوظبي؟
يختلف العائد الإيجاري بشكل كبير بين إمارات دولة الإمارات. بحسب موقع Global Property Guide، بلغ متوسط العائد الإجمالي على مستوى الدولة 4.94% في الربع الثاني من 2026. لكن دبي وأبوظبي تسجلان أرقاماً أعلى من المتوسط الوطني: تقرير REIDIN لشهر أبريل 2026 قدّر العائد الإجمالي في دبي بـ 6.57% إجمالاً، ليصل إلى 7.08% للشقق مقابل 4.54% فقط للفلل. أما أبوظبي فسجلت وفق التقرير نفسه 6.08% إجمالاً، بواقع 6.50% للشقق و4.75% للفلل. الفارق بين الشقق والفلل يتكرر في الإمارتين، وهو ما يجعل نوع العقار عاملاً لا يقل أهمية عن موقعه عند تقدير العائد المتوقع.
مثال محسوب: من السعر إلى العائد الصافي
لنفترض عقاراً سعره 800,000 درهم، مع تكاليف شراء إضافية قدرها 56,000 درهم (نحو 7% من السعر، وهي نسبة تشمل عادة رسم نقل الملكية من دائرة الأراضي والأملاك بواقع 4% وعمولة الوسيط نحو 2% إضافة إلى رسوم إدارية، حسب مصادر عقارية في دبي لعام 2026)، ويُؤجَّر بمبلغ 5,500 درهم شهرياً. الإيجار السنوي إذن 66,000 درهم، وبقسمته على إجمالي تكلفة الاستملاك (856,000 درهم) نحصل على عائد إجمالي قدره 7.71%. بعد خصم شغور بنسبة 5% (3,300 درهم) ورسوم خدمة سنوية 8,000 درهم -- ولا توجد ضريبة عقارية سنوية متكررة في الإمارات كما هو الحال في أسواق أخرى -- يتبقى صافي دخل تشغيلي قدره 54,700 درهم. بقسمته على إجمالي تكلفة الاستملاك نحصل على عائد صافٍ 6.39%، وبقسمته على سعر الشراء وحده (800,000 درهم، وهو تعريف معدل الرسملة القياسي) نحصل على 6.84%.
الأسئلة الشائعة
ما هو العائد الإيجاري الجيد في الخليج؟
يعتمد كثيراً على الإمارة ونوع العقار. في دبي وأبوظبي يتراوح العائد الإجمالي عادة بين 6% و7% حسب تقارير 2026، مع تسجيل الشقق عوائد أعلى من الفلل عادة. أي رقم أعلى من ذلك المتوسط يستحق فحصاً دقيقاً لمدخلات الإيجار والسعر قبل اعتباره فرصة استثنائية.
هل يجب إدخال قسط التمويل البنكي (القرض) ضمن العائد الإجمالي أو الصافي؟
لا -- العائد الإجمالي والصافي يقيسان أداء العقار نفسه بمعزل عن طريقة تمويله. إذا استخدمت قرضاً، أدخل الدفعة الأولى والقسط السنوي في قسم العائد النقدي على النقد، فهو الرقم الذي يعكس فعلاً ما يحققه مالك دفعتك الأولى.
هل تُحتسب رسوم نقل الملكية ضمن العائد؟
نعم -- أدخل رسم نقل الملكية وعمولة الوسيط والرسوم الإدارية معاً كتكاليف شراء إضافية. هذه التكاليف ترفع إجمالي تكلفة الاستملاك، مما يخفض العائد الإجمالي والصافي (لكن ليس معدل الرسملة، الذي يعتمد على سعر الشراء وحده) -- تجاهلها يجعل العائد المعروض أعلى من الواقع.
لماذا يختلف معدل الرسملة عن العائد الصافي هنا؟
معدل الرسملة يقسم صافي الدخل التشغيلي على سعر الشراء وحده، بينما العائد الصافي يقسمه على سعر الشراء مضافاً إليه تكاليف الشراء. يتساويان فقط عندما تكون تكاليف الشراء صفراً -- وبما أن رسم النقل والعمولة في الخليج غالباً ما يضيفان نحو 7%، فإن العائد الصافي يكون عادة الرقم الأدنى والأكثر واقعية.
منتجات ذات صلة
- GCC Rental Yield Calculator — يحتاج مستثمرو العقارات في الخليج إلى مقارنة عوائد الإيجار والمردود بين شقق مختلفة، لكن الجداول اليدوية عرضة للخطأ ومضيعة
- GulfYield — توفر هذه الأداة طريقة سريعة وسهلة لأصحاب العقارات في الإمارات والسعودية لحساب العائد الإيجاري الصافي لعقاراتهم. تأخذ في